El sector vivienda no ha estado en sus mejores momentos últimamente. Según cifras de BBVA Bancomer, durante los últimos seis meses la capitalización de las empresas del ramo cayó en 85%, la mayoría de las mismas inició un proceso de reestructura de pasivos, y la venta y operación se redujo más de 50%. Estimaciones iniciales señalan inclusive una caída de 1% en el PIB de 2013 en México por los problemas del sector. Frente a un momento de cambios estructurales en el país, esta crisis levanta serios cuestionamientos sobre la dinámica especulativa de la economía mexicana y su nivel de competitividad.
Ciertamente, varias acciones de la presente administración propiciaron que la burbuja reventara: atraso en los programas del gobierno federal, demora en el pago de créditos por parte de INFONAVIT y FOVISSSTE y, sobre todo, la emisión en febrero pasado de los nuevos lineamientos de la política de vivienda que establecían, entre otras cosas, privilegiar los apoyos crediticios a conjuntos verticales en centros urbanos, dejando de lado el financiamiento a conjuntos horizontales en las afueras de las ciudades, es decir, donde se encontraba la principal reserva territorial de las empresas inmobiliarias (y la mayor parte de su capital, que ipso facto perdió su valor). Asimismo, llama la atención el anuncio del gobierno acerca de que no rescataría financieramente a las empresas afectadas. Sin embargo, ¿podría ser el estallido de la burbuja inmobiliaria un desenlace más benéfico que haberla dejado crecer a niveles más graves?
En su discurso con motivo del Informe, el presidente Peña señaló –con toda jiribilla política— que “hoy hay reglas claras, ya no se construirán viviendas lejos de los centros de trabajo, ni con grandes deficiencias en los servicios elementales”. Esto fue una crítica directa a la política de vivienda de las administraciones federales panistas, una de las banderas de campaña del PAN para promover sus “logros” en el gobierno. Lo cierto es que el Programa Nacional de Vivienda 2007-2012 estableció metas que llevaron en ese periodo a pasar de un déficit habitacional de 4 millones de viviendas a un superávit de unidades, es decir, casas sin habitar. La mayoría de éstas habría sido abandonada por las causas subrayadas por Peña. Políticamente, la administración Calderón vio en la vivienda la forma de incrementar el caudal de votos y aprobación presidencial. Una política “necesaria” fue llevada a un extremo de crecimiento tal que generó una oferta incapaz de ser sostenida, al menos bajo el modelo de expansión horizontal entonces vigente.
¿Qué factores incidieron en la generación de la presunta burbuja inmobiliaria? En primer lugar, un acelerado crecimiento de los créditos hipotecarios en las administraciones panistas, sobre todo para alcanzar estratos con carencia de vivienda propia: el promedio de créditos de FOVISSSTE creció en las últimas dos décadas, mientras que el de INFONAVIT se expandió en 203% en ese mismo lapso. Segundo, la expansión crediticia se acompañó con un superávit de la reserva territorial de las empresas por la existencia de un régimen fiscal que permitía deducir las inversiones en tierra. El cambio de lineamientos en 2013 hizo que la reserva territorial para conjuntos horizontales en las afueras de la ciudad se volviera inservible, además de ocasionar una caída en el precio por m2 en éstas áreas, imposibilitando su venta en el corto plazo. Es decir, más que el crecimiento del crédito (sostenible o no), la explicación directa de la crisis del sector se debió a un cambio en las reglas del juego. En tercer término, la caída de la demanda ante la crisis de 2009 llevó a las empresas a centrar su portafolio en la construcción y venta de viviendas de interés social, viviendas que recibieron subsidio. La concentración del portafolio incrementó el riesgo del sector sustancialmente. Ahora bien, y en descargo un poco del anterior gobierno, en 2010 se intentó acotar el riesgo con nuevos lineamientos de calidad, localización y formas contables en el rubro inmobiliario, pero el ajuste fue tardío.
Tal vez era fundamental romper la tendencia que venía experimentando el sector antes de que sus efectos fueran aún más devastadores, aunque también pudo haberse hecho en una forma menos drástica y con un programa de transición que evitara la crisis que hoy afecta al sector. Por ejemplo, la creación de lineamientos diferentes por zonas geográficas, particularmente donde se tuviera un menor activo de reserva territorial por parte de las empresas inmobiliarias registradas en bolsa, así como una suavización de la incertidumbre en el mercado con planes de desarrollo en las zonas afuera del perímetro urbano donde ya hay viviendas construidas. En fin, el hubiera no existe. El hecho es que todo el sector de la construcción –vital para el crecimiento del PIB- se ha visto afectado, otro factor de desaceleración económica directamente atribuible a decisiones gubernamentales.
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